1.1项目概况

　　 从“中国老龄事业发展十一五规划（2006－2010年）高层论坛”上获悉：“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
　　由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。
　　北京中韩伟业投资有限公司丁凤伟同志在新华社工作15年，一直关注老年人养老问题，并在出国时期也时刻不忘与老龄人和老年活动机构勾通，就全球人口老龄化作过专题研究，提出了“科学为健康的老龄化服务”的主题。根据国务院办公厅国办发（2000）10号《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》和河南省民政厅等十四个厅局联合下发的《关于加快发展社会福利事业的通知》的文件精神。充分利用地区优势，抓住国际和国内两个市场，拟建嵩山夕阳红家园。
　　项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心和管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。
　　经营性质：本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对外界、对社会、对政府暂不讲其经济效益。
　　市场定位：以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务；以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。
　　项目建设指导思想：
　　⑴替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧悉。
　　⑵老人至上、服务至上、诚信至上
　　⑶让入住老人满意、让家属子女放心
　　⑷让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐

1.2项目名称及承办单位

　　1.2.1项目名称
　　项目名称：嵩山夕阳红生态家园
　　1.2.2项目承办单位与法人代表
　　项目承办单位：北京中韩伟业投资有限公司
　　项目法人代表：丁凤伟
　　1.1.3报告编制单位
　　编制单位：登封市工程咨询服务中心
　　资格证编号：工咨200302016

1.3编制依据

　　⑴《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》
　　⑵《关于加快发展社会福利事业的通知》
　　⑶《老年公寓和养老院设计指南》
　　⑷《中国老龄事业发展“十一五”规划》(2006—2010)
　　⑸《中华人共和国土地管理法》
　　⑹《中华人民共和国环境保护法》
　　⑺《中华人民共和国消防法》》
　　⑻《河南省消防条例》
　　⑼《建筑设计防火规范》　
　　⑽《投资项目可行性研究报告指南》
　　⑾嵩山夕阳红休闲中心建设策划书
　　⑿项目承办单位提供的基础数据和材料
　　⒀编制人员调查的有关资料、数据和材料
　　⒁承办单位的编制委托书

1.4可行性研究工作概况

　　 项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。项目的研究范围包括：项目的建设背景及理由、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。通过对以上方方面面进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据。

　　⑴以嵩山特有的区域个性，依托嵩山众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以新华社为基础逐渐向登封周边地区乃至大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。
　　⑵通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。
　　⑶通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。

1.6承办单位概况

　　本项目承办单位，北京中韩伟业投资有限公司成立于2000年，公司注册资金为1000万元人民币，公司自成立以来，本着务实，守信、开拓、创新的精神，从无到有、从小到大、不断发展自我、壮大自我已适应了当今社会发展的经济大潮。公司主要的经营范围为：国际国内贸易、房地产开发、文化传播、项目投资融资等。目前公司已与海尔集团、中国铝业公司、天津新港有合作项目，同时，公司正在较大范围内进行国有企业的重组、整合、兼并、收购等工作。面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。以诚信投资、热心公益、树立形像、打造品牌，全心全意为老年人服务。项目建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可安置接纳1000位老人，并可为老人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。本项目的建设，不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成公司新的经济增长点。

1.7建设地点

　　经过对多个方案的考察论证、对比、筛选、最终项目选址地确定于风景秀丽的登封市中岳办事处东张庄村西，紧临西燕村水库。此处依山傍水，气候宜人，阳光充足、环境清静、空气清新、交通便利。

1.8建设规模及内容

　　1.8.1建设规模
　　根据《老年公寓和养老院设计指南》的建设规定,并结合本项目的自身情况,项目建设共需征用土地200亩,租用100亩。项目建成后，建筑面积可达67500平方米,可安置接纳1000名老人，同时，还可接待国内外游客400人。
　　1.8.2建设内容
　　 项目建设内容主要包括老年医疗康复中心、老年文体活动中心、老年公寓中心、老年营养膳食中心及老年国际旅行社、基础设施建设、绿化以及必要的辅助用房等。

1.9资金筹措

　　经估算，本项目建设共需投入资金4887.1万元，全部由承办单位自筹。

1.10结论

　　通过对以上两个项目选址方案进行综合分析，考虑到项目建设条件的方方面面，因此推荐选择方案一。此地依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时，又处在风景区边沿，可以借助风景名胜，改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力。这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。

　　项目选址地位于登封市少林办事处马庄村西北、马庄水库以南,目前，此区域面积较大、场地开阔、风景秀丽、阳光充足、基础设施完善，是登封市城市规划西组团组成部分，因此项目地的发展前景非常广阔。

3.3登封市概况

　　登封市位于河南省会郑州西南72公里，中岳嵩山南麓，是郑州市五市一县的县级市，地理坐标为北纬34゜15′—34゜35′，东经112゜42′—113゜19′。县城为东经113゜02′，北纬33゜59′，海拔高度在250米至1512.4米之间，东临新密市，西接伊川县，南与禹州、汝州市交界、北与偃师、巩义市相连，东西长56公里，南北宽36公里，总面积1220平方公里。地形以山地丘陵为主，属温带大陆性气候，全市有15个民族，总人口63万人。
　　登封地处中原，历史悠久，文化灿烂，是中华民族最早的发祥地之一，据史籍所载，古代有30多位帝王到嵩山游览禅祭，古代文人学士，墨客骚人，高僧名道来嵩山著书讲学，撰书碑刻，隐居传教者美不胜举，当代名人到嵩山考察或游览者更是不计其数。登封市是省级历史文化名城，是全国著名的“文物之乡”和“武术之乡”。全市现有国家级文物保护单位13处，省级13处，市县级127处，已发掘各类文物珍品6700多件。河南省嵩山风景名胜区是全国首批公布的国家级重点风景名胜区，闻名世界的武术发祥地——少林寺就在境内，嵩山素有露天的“中国天然地质博物馆”美誉。禅宗祖庭少林寺，道教洞天中岳庙，儒教圣地嵩阳书院，古天文建筑观星台名扬海内外；中岳嵩山纳三山之灵气，汇五岳之精华，博大精深，神奥无比。
　　登封市先后被国家确定为“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国环境综合整治优秀城市”、“河南省园林城市”、“全国综合改革试点县（市）”、“全国科技工作先进县（市）”、“全国电气化试点县（市）”、河南省“十八罗汉”之一，河南省25个重点县（市）城镇建设试点之一等。近几年来登封市以工业为动力，以科技为依托，以市场为导向，强力实施“旅游立市，工业强市，农业稳市，科技兴市”战略，使登封国民经济和各项社会事业都取得了长足发展，2004年，全市国内生产总值完成85.2亿元，同比增长15.8%；财政收入完成5.1亿元，同比增长57.4%，居全省县（市）第二位；金融机构各项存款余额预计达到60.9亿元，贷款余额达到33.2亿元；2004年，综合经济实力跃居全省县市第4位。

3.4气象条件

　　登封地处豫西山区，区内夏季多雨，冬季干燥，春暖秋凉，四季分明，寒暖适中，属于北温带季风型大陆性气候。

　　气温

　　历年平均气温：14.5℃
　　最热月份平均气温：26.3℃
　　最冷月份平均气温：0.4℃
　　年极端最高气温：40.5℃
　　年极端最低气温：-14.0℃
　　
　　 霜

　　无霜期为238天，最长为266天
　　
　　日照

　　历年平均日照2229小时
　　
　　风
　　本地的盛行风向：夏季是东风，冬季是西北风；全年最多的风向是东风，频率是20％；其次是西北风，频率是13％；全年平均风速为３米／秒；最大风速为20米／秒（10分钟平均）。
降水
　　据三十年统计资料，年平均降水量604.6毫米，多集中在6—8月份，为360.1毫米,占全年降雨量的64%,最小是12—2月份，降雨量为24毫米，占全年的4%，年最多降水量909.2毫米，年最少降水量428.1毫米,1小时最大降水量69.8毫米，日最大降雨量124.7毫米，十分钟最大降水量22.9毫米。年平均相对湿度60%，最高月为81%，最低月为51%。

3.5地质构造

　　登封市地域居于秦岭——昆仑巨型纬向构造带东段北支东部，嵩山，箕山复背斜倾状末端地区，为新华夏系第二沉降带与第三隆起带的过渡地带。
登封市内有两条断裂带和一条隐伏断裂带，即唐窑——中岳庙断裂带，地区西南断裂带，棋盘山断裂带。但据野外地质调查及地质资料记载均未发现新生界有活动的迹象，无活动性断裂通过。虽然周边有断裂通过，但活动断裂距市区较远，因此对本项目也无较大的地质影响。

3.6地震烈度

　　登封市虽处于地质构造发育区，但均为地质历史久远的老构造带，在地质调查中未发现第四纪以来的构造活动痕迹。登封历史上从未发生过大的地震,但1820年许昌张藩发生的6级地震,登封也有震感。

3.7水文地质

　　登封市属于浅山丘陵区，境内无入境过境河流，大多是间歇性季节性河流。地下水资源均较贫乏，小河多为季节性河流，年平均流量小于０.1立方米／秒。地下水的分布规律为浅层地下水，浅层水的含水层为山前沉淀物，含水层厚度一般为2—5米，地下水储量60万吨／年，可开采量为40万吨／年，该地区单井出水量一般为0.5—5吨／小时，且受季节影响，遇干旱季节地下水枯竭。
　　本项目地位于少溪河畔，紧临少溪河上的马庄水库，上游有少林水库，为项目的建设用水和生活用水提供了便利的条件。
少溪河，发源于少室山梯子沟，流经少林寺、郭店、玄天庙、西十里铺、马庄、耿庄、王村、任村、郭村、北寨入颖河，全长24.1km，河道比降1/45—1/79，河床平均宽度70m，属季节性河流，年平均流量每秒0.1m3。
　　马庄水库建于1982年5月，是一个小型水库，总库容量为238万m3，流域面积为17.5km2，坝体长200m、高16m。
　　少林水库，建于1972年，总库容量为1118万m3，安全标准为1000万m3，有效库容量为800万m3，兴利库容量为744万m3，控制流域面积为41km2。水库按50年一遇防洪标准设计，1000年一遇防洪标准校核。

4.1设计理念

　　⑴、田园牧歌、世外桃园
项目地位于登封市，该地区以生活富有田园般淳朴气息而素有“世外桃园”之称。同时，考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。
　　⑵、要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。
项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。
　　⑶、充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。
本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑　 风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。

4.2平面布置指导思想

　　⑴领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。
　　⑵以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。
　　⑶可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。

4.3平面布置

　　该项目建设共需占用土地300亩，其中征地200亩，租用100亩。呈一个长方形（南北宽、东西长），地形较平坦便于建设。在布局上打破以往传统的模式，即主入口（东门）直接进入中心位置－老年公寓中心，西南侧为膳食中心，西北侧为老年国际旅游接待中心，东南侧为医疗康复中心，东北侧为文体活动中心；在医疗康复中心和膳食中心之间为办公用房。采用这种中心向四周辐谢的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。中间的老年公寓中心为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。在南侧和西侧租用土地100亩作为项目的发展用地，项目起动时租用下来可根据需要种植一些植物。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：
　　（1）功能分区明确，动静分离。
　　（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。
　　（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。

第五章　建设方案

5.1建设总规模

　　项目建成后，可安置接纳老人1000人，同时还可接待来自世界及全国各地的老年团体，床位400人的疗养生活。

5.2规划用地面积

　　本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照《老年公寓和养老院设计指南》的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为200100平方米。
　　其中：总建筑面积35500平方米，绿化用地面积10000平方米，道路及硬化用地面积5000平方米，预留发展用地面积66700平方米。

5.3各类建筑规划建设面积

　　⑴老年公寓中心
　　老年公寓每位老人按每人10平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，1000人共计建筑面积为10000平方米。
　　⑵医疗康复中心
　　包括有效面积和附属用房面积在内，面积为5000平方米。
　　⑶营养膳食中心
　　包括厨房、食堂、办公、库房等，每位老人按建筑面积7平方米，1000人建筑面积为7000平方米。
　　⑷文体活动中心
　　包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，阅览室、管理人员办公室（包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑面积为5000平方米。
　　⑸老年国际旅游接待中心
　　按一次可接待400人计算，其总建筑面积为8000平方米。
　　⑹办公楼
　　办公楼总建筑面积为2000平方米。
　　⑺辅助设施建筑面积，包括门卫室外、厕所、收发室、浴室、商店、后勤库房、汽车房等附属用房建筑面积为1500平方米。

5.4建筑设计

　　5.4.１设计依据
　　（1）地形图；
　　（2）总体平面布置图；
　　（3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；
　　（4）本项目有关的规定、规范。
　　5.4.２建筑平面及功能说明
　　本项目的主要建筑有：老年公寓中心、医疗康复中心、营养善食中心、文体活动中心、老年国际旅游接待中心、办公楼以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施．

第六章节能节水

6.1必要性

　　能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。

6.2节能、节水原则

　　⑴、合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。
　　⑵、积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。
　　⑶、项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。

6.3建筑节能

　　6.３.１建筑节能
　　⑴、在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。
　　⑵、采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。
　　⑶、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。
　　⑷、围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。
　　⑸、设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。
　　6.３.２智能化管理节能
　　拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。
　　6.３.３技术节能
　　⑴、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。
　　⑵、对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。
　　⑶、积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。
　　⑷、对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。
　　⑸、本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。
　　⑹、健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。
　　6.３.４节水措施
　　⑴、应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。
　　⑵、供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。

第七章 环境影响评价

7.1项目建设地环境现状

　　拟建项目所在地位于登封市少林办马庄村水库以南,此区域面积较大、场地开扩、风景绣丽、阳光充足、基础设施完善，加之又是登封市城市规划的西组团组成部分。因此项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地、田地、道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。

7.2项目建设期与运行期对环境的影响

　　7.２.１项目建设期对环境的影响
　　⑴、由于拟建项目地位风景控制区边沿，紧临旅游公路，这样在工程建设时，车辆运输等原因，将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。
　　⑵、工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。
　　⑶、施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。
　　⑷、施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。
　　⑸、施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。
　　6.２.２项目建成运营期对环境的影响
　　拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医疗康复中心,因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。

7.3治理方案

7.３.１项目建设期的治理
⑴、对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。
⑵、对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。
⑶、对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。
⑷、施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。
⑸、施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。
7.3.2项目建成后治理
7.3.2.1污水治理
　　拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。
7.3.2.2固体废弃物以及生活垃圾的治理
　　对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。
7.3.2.3医疗垃治理
1、医疗废渣治理
　　拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。
2、医疗废水处理
　　废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足《医院污水排放标准》（GBJ48—83）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。
3、医疗废气治理
　　本项目大气污染主要为高温焚烧炉，根据国家环保局环发[1998]089号《国家危险废物名录》中规定，医用固体废物为危险废物，必须进行焚烧，焚烧炉产生的主要污染物为烟尘，CO、NOx 。焚烧炉的选用要符合CJ/T3083-1999《医疗废弃物焚烧设备技术》污染物排放浓度要小于GWKB—1999《危险废物焚烧污染控制标准》即烟尘2100mg/m3，烟气黑度林格曼0—1级，CO＜100mg/m3? ，NOx ＜500mg/m3? ，需通过环保部门验收后，方可通过烟囱排放，排气筒高度20米以上。锅炉烟尘采用带文丘黑管的水膜除尘器除尘，除尘效率可达98%以上，再经45m高烟囱排放，烟尘排放浓度低于GB1327—91《锅炉大气污染排放标准》

7.4环境影响评价

第八章　组织机构与人力资源配置

8.1组织机构

　　拟建项目建成后，将设立新的管理机构，分别设院长、副院长和各个职能部门。组织机构图如下：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　院长

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　副院长 　　　　　　副院长

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　办　计　总　　　　　　　　　业　医　护　 　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公　财　务　　　　　　　　　务　务　理
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　室　科　科　　　　　　　　　科　科　部

8.2人力资源配置

　　拟建项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可按置老人1000人，本项目劳动定员为400人；其中医务人员100名、服务人员250、管理人员50名。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。

8.3人员培训

　　项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。

第九章　项目管理及实施计划

9.1项目组织

9.１.１组织机构
　　项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。
9.１.２职责
　　项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。
9.１.３项目管理
　　本项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个制度：
⑴、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
⑵、实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。
⑶、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。
⑷、严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用和挤占。

9.2项目实施计划

　　本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分：
⑴、前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。
⑵、规划、设计：区域规划、勘察和设计等。
⑶、施工准备：标准设备采购，场地平整。
⑷、土建施工：进行项目的各建筑物施工。
⑸、设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。
⑹、装饰工程：对建筑进行必要装修。
⑺、竣工验收：交工验收，投入使用。

9.3建设工期及项目实施进度表

　　为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期为10个月。

第十章 　项目招投标

10.1招标原则

　　为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。 在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。

10.2招标范围

　　本项目招标范围包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料的采购。

10.3招标程序

10.３.１招标
　　鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：
　　1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。
　　2、招标人在国家指定媒体发布招标公告。 公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。
　　3、本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。
　　（1）规划招标
　　为保证学习和教职工工作，经济合理、有效的使用土地和空间，提规划设计质量，本项目要求面向全国公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。
　　（2）勘察设计招标、
勘察设计招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。
　　（3）施工监理招标
施工监理对工程的质量起着关键的作用。 在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。 投标人的资质要求具有甲级设计资质。
　　（4）施工企业招标
依据工程的需要， 采用总承包方式 ， 选择施工企业。 本工程要求资质在一级，面向全国公开选择投标人。
　　（5）设备与主要材料采购招标
依据项目的需要， 面向全国公开选择设备材料生产厂家， 投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉，有可靠的售后服务。
　　4、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。
10.３.２投标
1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。
3、投标人拟在中标后将中标项目的部分主体、非关键性工程进行分包的，应当在招标文件中载明。
4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。
5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。
10.３.３开标、评标和中标
1、开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。
2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会从招标机构的专家库中随机抽取， 其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。 专家应当从事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。
3、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。
4、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目， 也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

10.4评标委员会的人员组成和资质要求

项目全部采用公开招标的方式 ，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：
①评标委员会人员的组成
评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分高者中标。

第十一章 投资估算与资金筹措

11.1估算依据及说明

　　项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”的要求和规定进行编制。

11.2投资估算

11.２.１投资估算内容
　　本项目建设投资估算内容主要包括：征地费用、租地费用、土建工程费用、医疗器皿购置费、办公用品购置、消防设备购置费、以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。
11.２.２费用估算依据
⑴、建筑工程费
按《建设投资估算办法》，根据建设单位提供的土建设计资料及当地单方造价进行估算。
⑵、设备及工器具的购置费
根据设备及工器具生产厂家提供的近期报价估算
⑶、建设其它费用
建设单位监理费、勘察设计费、招投标费等其它费用，根据建筑工程费用参照一定费率，并结合项目性质进行估算。
⑷、建设期利息
本项目资金来源为自筹，故项目建设期暂且没考虑利息。
11.２.３总投资估算
　　本建设项目总投资由征地费用、租地费用、土建工程费用、医疗器皿购置费、办公用品购置、消防设备购置费、以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。经估算项目总投资为4481.7万元。

征地费用估算表

土建工程估算表 

11.3资金筹措

第十二章 财务评价与社会评价

12.1财务评价依据

　　本项目为非营利性社会公共基础建设项目,效益分析根据《建设项目经济方法与参数》（第二版）以及目前同娄项目单位的收支情况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。
12.1.1收入
　　项目建成投入使用后,考虑到本项目为公共福利性事业,没有较大的收入,主要收入为公寓入住收入、医疗收入、接待收入及它收入，预测正常年收入为2240万元。
⑴老年公寓收入
　　项目建成后可安置1000名老人，考虑到老年人的经济条件不同，本项目建成后为高、中、低三个不同档次的居住标准，因此其收费标准也有所不同；高每人每月1500元以上、中每人每月1000—800元、低每人每月700元，项目在计算时，按照中档为准计算，其一年的收入为1200万元。
⑵医疗康复中心收入
　　医疗康复中心的平均入住率为30%，按此计算，同时考虑到此项目为公益性，因此收费标准为300元月/人计算，其一年的收入为108万元。
⑶营养膳食中心
　　项目建成后，营养膳食中心以后勤化的市场方式运作，但目前本地区的生水平和老人们的饮食方式的不同，因此每人第天以8元计，其年收入为292万元。
⑷旅游接待中心
　　项目建成后，可以一次性接待中外游客400人，按接待入率的70％计算，每人每天按100元计算，全年按300天，则年收入为840万元。
总收入＝老年公寓收入＋医疗康复中心收入＋营养善食中心＋旅游接待中心 ＝1200＋108＋292＋840＝2440万元
12.1.2支出
　　项目建成后,考虑到本项目为公益性事业,缴税方面不用考虑,其主要的支出为员工工资、水电费、析旧费、管理费、维护费、宜传费、办公费以及其它费等。
　　员工工资，项目建成后正常年份，需用工总人数为400人；其中医务人员100名、服务人员250人，管理人员50名，工资根根同类型、同地区的员工工资计算，医务人员每人每月平均1200元，服务人员每人每月750元，管理人员每人每月1500元，员工工资总支出为489万元，水电费为30万元，析旧费为25万元，管理80万元，维护费200万元，宣传费100万元，办公费150万元，医药购置费30万元，其它不可预费100万元，年总支出为1204万元。
12.1.3节余
　　本项目的为收入一支出＝2440－1204＝1236万元

12.2社会效益评价

12.２.１项目对社会影响分析

　　随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2004年，我国有60岁以的老人1.36亿人,超过我国总人口的10%，同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的个重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。 本项目的实施，不仅改变社会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老,促进登封社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。
本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符事可持续型发展战略。

12.２.２项目与所在地区互适性分析

1、不同利益群体对项目的态度及参与程度
　　该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力了的改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间， 也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。
2、各级组织对项目的态度及支持程度。
　　本项目事关登封长治久安的发展大计，按照“三个代表”的重思想要求，各级组织对此项目高度重视， 积极支持，努力促进项目早日建成投用。
3、文化状况对项目的适应程度。
　　黄河、长江，像母亲的乳汁，孕育了辉煌灿烂的中华文明。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成的各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往，激励着人们对生活的热爱，代表着中华民族文明教化的水平。那十五的花灯、端阳的粽子，那轻歌曼舞的霓裳羽衣、弹筝搏缶的下里巴人，那雕梁画栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林，那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术，更有那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统……它们像锦上之花，使中国历史的画卷显得那样丰富多彩，充满活力；又像色彩斑斓的彩带，把我们民族的生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪，鼓舞我们奋发向上，不断前进。目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越多的被人们所关注，该项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。

12.3风险分析

⑴政策风险
　　针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。
⑵市场风险
　　本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，加之登封市在全国乃至世界都很有名气，因此不会出现没有老人居住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。
⑶财务风险
　　大多数企业都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏账死账的问题。所以，财务风险存在的可能性较小。
⑷经营管理风险
　　随着市场化竟争的加剧特别是面对企业全球化竟争，公司的管理水平还须进一步提高，为此公领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升公司业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平。
⑸其它风险

第十三章 结论与建议

　　本项目承办单位，北京中韩伟业投资有限公司成立于2000年，公司注册资金为1000万元人民币，公司自成立以来，本着务实，守信、开拓、创新的精神，从无到有、从小到大、不断发展自我、壮大自我以适应了如今社会发展的经济大潮。公司主要的经营范围为：国际国内贸易、房地产开发、文化传播、项目投资融资等。目前公司已海尔集团、中国铝业公司都有合作项目。同时，公司也正在较大范围参与进行国有企业的重组、整合、兼并、收购等工作。面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。公司以诚信投资、热心公益、树立形像、打造品牌，以全心全意为老年人服务为宗旨。本项目的建设也是公司投资方向转变的种方式，项目建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老年都有老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成可安置、接纳1000位老人，并可提供老人居住、治病、娱乐、分健身、体养为一体的服务机构。本项目的建设，不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，而且也使其形成了公司新的经济增长点。
　　经估算，项目建设共需投入资金64481.7万元，项目建成后，可安置、接待老人1000人，除必要的开支外，可获得纯利润1266万元，投资回收期为年，可见该项目具有较好的社会效益与经济效益。